What is overbidding?

Comprendre le phénomène… et comment une mise en marché intelligente peut la provoquer

La surenchère immobilière est un mot qu’on entend souvent, mais que plusieurs ne comprennent qu’à moitié. Pourtant, c’est un phénomène simple : lorsqu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs pour une même propriété, la compétition naturelle crée une hausse du prix offert. Résultat : la valeur de la propriété augmente, parfois bien au-delà du prix demandé.

Dans cet article, je t’explique ce qu’est réellement la surenchère, ce qui la provoque, et surtout comment ma méthode de mise en marché permet de créer les conditions idéales pour l’obtenir — sans artifices, sans pièges et sans attirer inutilement des visiteurs non qualifiés.

🔎 C’est quoi, la surenchère ?

En immobilier, la surenchère survient lorsque plusieurs acheteurs déposent des promesses d’achat simultanément — souvent parce qu’ils ressentent une forte rareté ou un fort intérêt pour une propriété. Le prix monte alors naturellement, poussé par la compétition.

La logique est simple :

• Plus il y a d’acheteurs intéressés, plus la pression monte.
• Moins il y a de propriétés comparables disponibles, plus le désir d’obtenir celle-ci augmente.
• Quand l’offre est faible et la demande forte, la surenchère devient presque mécanique.

C’est ce qu’on appelle le rapport de force : si 15 acheteurs convoitent 3 propriétés, ce sont les acheteurs qui courent après les maisons. Et c’est à ce moment-là que les vendeurs ont une position avantageuse.

📈 Qu’est-ce qui cause réellement la surenchère ?

La surenchère ne tombe jamais du ciel. Elle est le résultat d’un écosystème :

◾ 1. Le rapport acheteurs / vendeurs

Quand il manque de propriétés à vendre — ou quand un secteur précis est très convoité — il suffit qu’une maison bien positionnée arrive sur le marché pour que tout le monde se l’arrache.

C’est exactement là que chaque détail de la mise en marché compte.

◾ 2. Un prix affiché juste… pas “bas”

C’est une des plus grandes confusions.

👉 Le juste prix n’est pas un prix artificiellement bas.

👉 Le juste prix est celui qui attire le maximum d’acheteurs qualifiés, sans attirer ceux qui n’ont pas le budget.

Un prix trop bas crée un faux sentiment d’accessibilité et remplit ton horaire de visites inutiles :

• des visiteurs qui n’ont pas les moyens;
• des gens qui ne contribuent pas à la surenchère;
• des plages horaires qui empêchent les vrais acheteurs d’entrer.

Un prix trop haut, à l’inverse, tue le trafic et empêche l’effet de masse essentiel à la surenchère.

Le bon prix est donc un prix stratégique, calculé selon :

• les comparables récents,
• la valeur perçue,
• la demande active dans ton secteur,
• les tendances actuelles du marché,
• la rareté du produit.

C’est là que mon expertise entre en jeu.

🧩 Comment je crée les conditions idéales pour générer la surenchère

La surenchère ne s’improvise pas. Elle se construit.

1. Une analyse de marché précise et locale

Je ne me limite jamais aux comparables “bruts”. J’analyse :

• les délais de vente du secteur,
• le niveau de compétition,
• la rareté des propriétés similaires,
• la psychologie actuelle des acheteurs.

C’est ce qui me permet de positionner ta propriété au meilleur point d’attraction possible.

2. Une mise en marché qui attire les bons acheteurs

Je mise sur :

• une présentation impeccable (photos, textes, mise en scène),
• une visibilité maximale (Facebook Ads, Instagram, Sentris, Google, réseaux),
• une stratégie d’audience qui touche des acheteurs réels et qualifiés.

Le but : multiplier les vrais acheteurs, pas les curieux.

3. Une stratégie de prix réfléchie

Je ne cherche jamais à “casser” le prix pour attirer artificiellement des visites.

Je vise le prix juste, celui qui maximise le nombre de visiteurs pertinents et favorise la compétition.

4. Une gestion serrée des plages de visite

Pour provoquer la surenchère, il est essentiel que les acheteurs ressentent la demande réelle.

Une gestion optimisée :

• crée un momentum,
• montre que la propriété est activement convoitée,
• met une certaine pression naturelle… qui encourage les offres fortes.

5. Un accompagnement serré jusqu’aux offres

Je guide chaque acheteur sérieux, je clarifie les règles, j’évite les malentendus et j’encadre parfaitement la réception des promesses d’achat.

Le résultat : plus de chances d’obtenir plusieurs offres et de maximiser ton prix final.

🏡 Pourquoi une mise en marché professionnelle crée la surenchère

Parce que la surenchère est toujours le résultat d’un trio :

1. Un prix juste
2. Une visibilité massive et ciblée
3. Un produit présenté sous son meilleur jour

Quand ces trois éléments sont maîtrisés, le rapport de force s’inverse :

👉 Ce sont les acheteurs qui se battent pour ta propriété.

👉 Pas toi qui attends qu’un acheteur se manifeste.

Et c’est exactement ce que j’offre dans ma démarche comme courtier immobilier.

🎯 En résumé : la surenchère n’est pas un hasard, c’est une stratégie

La surenchère apparaît lorsque :

• la demande dépasse l’offre,
• la mise en marché est solide,
• le prix est positionné intelligemment,
• les bons acheteurs sont ciblés,
• et que la propriété crée un réel engouement.

C’est une mécanique que je maîtrise… et que j’applique chaque semaine dans mes stratégies de mise en marché.