Acheter sans garantie légale au Québec : qu’est-ce que ça veut vraiment dire?
Acheter sans garantie légale au Québec : qu’est-ce que ça veut vraiment dire?
Vous trouvez une propriété qui vous plaît. Le prix convient, l’emplacement aussi, et la visite est encourageante.
Mais dans la fiche descriptive, vous remarquez une mention :
« Vente sans garantie légale de qualité »
Ou encore :
« Sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. »
Est-ce un signal d’alarme? Est-ce que cela signifie que la propriété cache nécessairement des problèmes? Et surtout, à quoi renoncez-vous réellement comme acheteur?
Une propriété vendue sans garantie légale n’est pas automatiquement une mauvaise propriété. Par contre, les mots utilisés dans la clause peuvent avoir des conséquences importantes sur les protections et les recours de l’acheteur.
Qu’est-ce que la garantie légale en immobilier?
Au Québec, le Code civil prévoit que le vendeur est normalement tenu de garantir à l’acheteur le droit de propriété et la qualité du bien. Ces garanties existent de plein droit : il n’est pas nécessaire de les ajouter au contrat pour qu’elles existent.
La garantie légale comporte donc deux grands volets.
La garantie du droit de propriété concerne notamment les droits affectant l’immeuble, certaines hypothèques, certains empiètements et certaines limitations.
La garantie de qualité, quant à elle, est celle que l’on associe notamment aux recours pour vices cachés.
Dans mon Dossier #005, j’expliquais justement le fonctionnement de cette garantie de qualité, et dans le Dossier #006, nous avons vu qu’un problème découvert après l’achat n’est pas automatiquement un vice caché.
Mais une autre question se pose : peut-on renoncer à cette garantie?
Oui.
Peut-on vendre une maison sans garantie légale?
Le Code civil du Québec permet aux parties d’augmenter, de diminuer ou même d’exclure les effets de la garantie légale dans leur contrat.
C’est pourquoi on rencontre des propriétés offertes sans garantie légale de qualité.
Cela peut arriver, par exemple, dans une succession ou une reprise de finance, lorsque le vendeur possède une connaissance limitée de l'immeuble. L’OACIQ cite également certaines propriétés de piètre qualité ou destinées à être démolies parmi les situations où une exclusion complète peut être envisagée.
Un vendeur peut aussi souhaiter réduire le risque d’un éventuel recours après la transaction.
Par conséquent, la présence d’une exclusion de garantie ne constitue pas à elle seule la preuve que la propriété est problématique.
Il faut plutôt comprendre pourquoi cette condition est demandée et, surtout, quelle est exactement la portée de la clause proposée.
Toutes les clauses « sans garantie » veulent-elles dire la même chose?
Non, et c’est probablement le point le plus important de cet article.
L’OACIQ distingue notamment une exclusion visant la garantie du vendeur immédiat d’une exclusion complète comportant les mots « aux risques et périls de l’acheteur ».
Pourquoi est-ce important?
Parce qu’une clause peut être formulée de façon à exclure la garantie de votre vendeur actuel tout en permettant, lorsque les conditions sont réunies, de conserver certains droits provenant de vendeurs antérieurs.
À l’inverse, la Cour d’appel du Québec a interprété une exclusion complète « aux risques et périls de l’acheteur » comme ayant une portée beaucoup plus large.
Selon l’OACIQ, elle peut notamment faire perdre à l’acheteur la garantie de son vendeur immédiat ainsi que les garanties provenant des vendeurs antérieurs, interrompant ainsi la chaîne de transmission de ces garanties.
C’est suffisamment important pour que l’OACIQ recommande fortement aux courtiers de ne pas utiliser automatiquement une exclusion complète lorsque l’intention des parties peut être adéquatement reflétée par une clause plus ciblée.
Quelques mots dans une promesse d’achat peuvent donc faire une grande différence.
Que signifie « aux risques et périls de l’acheteur »?
Cette expression mérite une attention particulière.
L’article 1733 du Code civil prévoit généralement qu’un vendeur ne peut exclure ou limiter sa responsabilité à l’égard de certains vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qu’il n’a pas révélés.
Mais ce même article prévoit expressément une exception lorsqu’un acheteur acquiert le bien à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel.
La jurisprudence récente de la Cour d’appel a également précisé la portée de ce type de clause. L’OACIQ souligne qu’en l’absence de dol, une exclusion complète peut traduire l’intention de l’acheteur d’assumer les risques associés aux vices pouvant affecter l’immeuble.
C’est pourquoi il faut éviter les raccourcis du genre :
« Le vendeur connaissait le problème, donc la clause sans garantie ne compte plus. »
Une situation réelle peut être beaucoup plus complexe.
La formulation exacte de la clause, les faits, les déclarations faites avant la vente, la preuve disponible et la possibilité qu’il y ait eu dol peuvent notamment entrer en ligne de compte.
À ce stade, on quitte la simple vulgarisation immobilière : une situation litigieuse mérite une analyse juridique adaptée au dossier.
Sans garantie légale, le vendeur peut-il tout cacher?
Non.
Une exclusion de garantie ne doit pas être interprétée comme une permission de tromper l’autre partie. Le vendeur demeure notamment tenu d’agir de bonne foi et avec transparence dans le cadre de la transaction.
Les déclarations du vendeur conservent donc toute leur importance.
Dans une transaction résidentielle visée par les formulaires de l’OACIQ, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble permet notamment de documenter plusieurs informations pertinentes concernant l’historique et l’état de la propriété.
Mais lorsqu’une exclusion de garantie est présente, les recours éventuels de l’acheteur peuvent être très différents de ceux d’une transaction effectuée avec la garantie légale.
Voilà pourquoi il faut comprendre la clause avant de signer, plutôt que d’essayer d’en comprendre les conséquences une fois qu’un problème est découvert.
Faut-il faire inspecter une propriété vendue sans garantie?
À mon avis, l’inspection devient encore plus importante.
L’OACIQ recommande d’ailleurs qu’un acheteur envisageant une propriété vendue sans garantie de qualité soit conseillé vers une inspection préachat plus poussée que l’inspection usuelle, et que l’expert retenu soit informé que la propriété est vendue sans garantie.
L’inspection ne permet évidemment pas de voir à travers les murs ni de garantir qu’aucun problème n’existe.
Elle peut cependant permettre de relever des indices qui justifient des vérifications supplémentaires.
Une fissure, une trace d’humidité, une modification inhabituelle, une réparation récente ou une information contenue dans les déclarations du vendeur peuvent, selon les circonstances, justifier l’intervention d’un spécialiste.
Moins de protection après l’achat devrait généralement mener à davantage de vérifications avant l’achat.
Qu’est-ce que je vérifierais avant d’acheter sans garantie légale?
Je commencerais par comprendre exactement la clause proposée, plutôt que de simplement retenir les mots « sans garantie ».
Ensuite, je porterais une attention particulière aux déclarations du vendeur, à l’inspection préachat, aux documents disponibles et à l’historique pertinent de la propriété.
Lorsqu’un élément soulève une question, je chercherais à l’approfondir avant que l’acheteur ne s’engage définitivement.
Et lorsqu’une question dépasse le rôle du courtier immobilier, le bon réflexe est de diriger l’acheteur vers le professionnel compétent : inspecteur, ingénieur, notaire, avocat ou autre spécialiste selon la situation.
C’est précisément là que je vois mon rôle de courtier : je ne remplace pas ces professionnels. Je contribue plutôt à identifier les questions qui méritent d’être posées et à coordonner les vérifications nécessaires pour permettre à mon client de prendre une décision éclairée.
Alors, faut-il éviter les propriétés sans garantie légale?
Pas nécessairement.
Une propriété vendue sans garantie légale peut très bien correspondre au projet d’un acheteur.
L’important est que celui-ci comprenne ce qu’il achète, les protections auxquelles il renonce et les risques qu’il accepte.
Et surtout, il ne faut pas présumer que toutes les formulations d’exclusion produisent exactement les mêmes effets.
Si vous ne deviez retenir qu’une phrase de cette enquête, ce serait celle-ci :
Sans garantie ne veut pas dire sans vérification.
Au contraire.
Plus les protections sont limitées, plus il devient important de comprendre les documents, de poser les bonnes questions et d'effectuer les vérifications appropriées avant de signer.
Dossier #007 résolu. 🔎
Cet article vise à vulgariser certaines notions immobilières et juridiques applicables au Québec. Il ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation possède ses particularités et peut nécessiter l’intervention d’un professionnel du droit.