Est-ce risqué d’acheter une maison sans courtier au Québec?
Est-ce risqué d’acheter une maison sans courtier au Québec?
Acheter une propriété sans être représenté par un courtier immobilier est tout à fait possible au Québec. Mais une question mérite d’être posée : quels risques assume un acheteur lorsqu’il décide de faire toutes les démarches seul?
La question devient particulièrement pertinente lorsqu’une propriété est vendue directement par son propriétaire.
Trouver une maison et négocier son prix ne représentent qu’une partie du processus d’achat. Derrière une transaction immobilière se trouvent aussi des documents à analyser, des vérifications à effectuer, des questions à poser et des conditions à prévoir dans la promesse d’achat.
C’est justement là que le rôle du courtier qui représente l’acheteur prend tout son sens.
Peut-on acheter une propriété sans courtier au Québec?
Oui.
Un acheteur peut communiquer directement avec un propriétaire, visiter sa propriété et présenter une promesse d’achat sans être représenté par un courtier immobilier.
Cela ne signifie toutefois pas que la transaction est simple ou sans risque.
Une propriété possède une histoire. Certains éléments sont visibles lors d’une visite, alors que d’autres nécessitent de consulter des documents, de poser des questions ou d’effectuer des vérifications supplémentaires.
La déclaration du vendeur suffit-elle pour connaître l’état d’une propriété?
La déclaration du vendeur est un document extrêmement important lorsqu’elle est disponible, mais elle ne devrait pas nécessairement constituer la seule source d’information de l’acheteur.
Le vendeur transmet les renseignements qu’il connaît et répond aux questions qui lui sont posées. Cependant, l’historique d’une propriété peut parfois révéler des éléments qui ne ressortent pas immédiatement d’une simple visite, d’une conversation avec le propriétaire ou même de la déclaration du vendeur.
Selon la propriété et la situation, il peut être pertinent de s’intéresser notamment aux travaux effectués, aux permis, aux anciennes déclarations disponibles, aux transactions antérieures, au certificat de localisation, aux servitudes, aux installations septiques, aux particularités municipales ou à d’autres documents pertinents.
Une vérification diligente ne consiste donc pas simplement à lire les documents : il faut aussi savoir quelles questions poser et reconnaître les éléments qui méritent d’être approfondis.
À quoi sert un courtier immobilier pour un acheteur?
On associe encore souvent le courtier immobilier à la recherche de propriétés.
Pourtant, aujourd’hui, beaucoup d’acheteurs trouvent eux-mêmes les propriétés qui les intéressent sur Internet.
Le rôle d’un courtier qui représente un acheteur va beaucoup plus loin.
Il peut notamment :
- analyser les documents disponibles concernant la propriété;
- poser des questions au vendeur ou à son représentant;
- relever certains éléments qui nécessitent des vérifications supplémentaires;
- conseiller son client sur les conditions à inclure dans sa promesse d’achat;
- recommander une inspection ou l’intervention d’un professionnel lorsque la situation le justifie;
- expliquer les conséquences et les risques associés à certaines décisions;
- accompagner l’acheteur dans les différentes étapes de la transaction;
- représenter et protéger les intérêts de son client dans le cadre de son mandat.
Autrement dit, le courtier n’est pas uniquement là pour trouver la propriété. Il est aussi là pour aider l’acheteur à comprendre ce qu’il achète.
Un courtier peut-il empêcher les vices cachés?
Non.
Et cette distinction est importante.
Être représenté par un courtier immobilier ne garantit jamais qu’aucun problème ne sera découvert après l’achat.
Un courtier n’ouvre pas les murs et ne possède évidemment pas de boule de cristal.
L’inspection elle-même comporte également des limites.
L’objectif est plutôt de réduire les risques, de rechercher l’information pertinente et de permettre à l’acheteur de prendre une décision aussi éclairée que possible avant de s’engager.
Qu’arrive-t-il lorsqu’un problème important est découvert après l’achat?
Chaque situation est différente.
Selon les circonstances, il peut notamment être question d’un vice caché, d’une information qui n’aurait pas été communiquée ou, dans certains dossiers, de dol.
Le dol est une notion juridique qui concerne essentiellement une situation où le consentement d’une personne aurait été obtenu notamment par des manœuvres frauduleuses, des mensonges ou, dans certaines circonstances, par le silence ou la réticence.
Cela ne signifie évidemment pas que tout problème découvert après une transaction constitue automatiquement un vice caché ou du dol.
Les faits, les documents, les représentations faites avant la transaction et les démarches effectuées par les parties doivent être analysés.
Lorsqu’un litige survient, il peut devenir nécessaire d’obtenir l’avis d’un professionnel du droit.
Une situation qui fait réfléchir
Cette deuxième Enquête immobilière m’a été inspirée par une situation dont j’ai entendu parler.
Une propriété était vendue directement par son propriétaire. L’acheteur n’était pas représenté par un courtier immobilier.
Une transaction a été conclue.
Des problèmes importants seraient ensuite apparus et l’acheteur chercherait maintenant à faire annuler la vente en alléguant notamment du dol.
Je ne connais pas tous les faits de ce dossier et il ne m’appartient évidemment pas de déterminer qui a raison ou tort.
Cette situation soulève cependant une question très intéressante :
quelles vérifications et quels conseils cet acheteur aurait-il pu recevoir s’il avait été représenté?
Il est impossible d’affirmer qu’un courtier aurait découvert le problème ou empêché le litige.
Mais c’est précisément dans ce type de situation qu’on comprend pourquoi l’accompagnement d’un acheteur ne se limite pas à remplir une promesse d’achat.
Est-ce une mauvaise idée d’acheter une propriété vendue sans intermédiaire?
Pas du tout.
Une propriété vendue directement par son propriétaire peut être une excellente propriété.
Le mode de mise en marché choisi par le vendeur ne détermine pas la qualité de l’immeuble.
Il faut distinguer deux décisions :
Le vendeur choisit comment il souhaite vendre sa propriété.
L’acheteur choisit comment il souhaite être accompagné pour l’acheter.
Un acheteur peut donc parfaitement s’intéresser à une propriété vendue sans intermédiaire tout en souhaitant obtenir son propre accompagnement professionnel.
Quelles vérifications faire avant d’acheter une maison?
Il n’existe pas une liste universelle applicable à toutes les propriétés.
Une maison raccordée aux services municipaux, une propriété avec puits et installation septique, une copropriété, un immeuble en indivision ou une maison située sur un grand terrain ne présentent pas nécessairement les mêmes éléments à vérifier.
La bonne question n’est donc pas seulement :
« Est-ce que j’ai tous les documents? »
Elle est aussi :
« Est-ce qu’il y a quelque chose dans ces documents ou dans l’historique de cette propriété qui devrait m’amener à poser d’autres questions? »
C’est une différence importante.
Est-ce que ça vaut la peine d’être représenté comme acheteur?
La réponse dépend évidemment de la situation de chacun.
Mais il faut évaluer la valeur de cet accompagnement en fonction de l’ensemble du travail effectué : analyse, conseils, vérifications, stratégie, rédaction des conditions, négociation et accompagnement jusqu’à la conclusion de la transaction.
Une propriété représente généralement l’un des investissements les plus importants d’une vie.
Être accompagné ne signifie pas éliminer tous les risques. Cela signifie éviter d’avoir à les évaluer seul.
Ce qu’il faut retenir
Oui, il est possible d’acheter une maison sans courtier au Québec.
Oui, il est également possible d’acheter une propriété vendue directement par son propriétaire.
Mais avant de présenter une promesse d’achat, il est important de comprendre que la propriété elle-même doit faire l’objet de vérifications, peu importe la façon dont elle est mise en vente.
La déclaration du vendeur, lorsqu’elle est disponible, constitue une source d’information importante. Mais l’historique de la propriété, les documents disponibles et les vérifications complémentaires peuvent parfois raconter une histoire beaucoup plus complète.
Le rôle du courtier qui représente un acheteur n’est donc pas de lui promettre qu’il n’aura jamais de problème.
Son rôle est de l’aider à analyser, questionner, vérifier et décider en connaissance de cause.
Les enquêtes immobilières de François — Dossier #002 🔎
Avec Les enquêtes immobilières de François, mon objectif est de partir de situations concrètes pour démystifier certaines notions et certains aspects moins connus d’une transaction immobilière.
Parce qu’en immobilier, ce qu’on ne pense pas à vérifier peut parfois être aussi important que ce qu’on voit.
Vous envisagez d’acheter une propriété et vous avez des questions sur l’accompagnement d’un courtier acheteur?
François Couillard
Courtier immobilier résidentiel
Via Capitale Sélect