Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier au Québec… et qu’est-ce qui n’en est pas un?

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier au Québec… et qu’est-ce qui n’en est pas un?

Vous achetez une propriété et, quelques mois plus tard, vous découvrez une infiltration d’eau, une fissure, un problème de fondation ou une composante défectueuse.

La réaction est presque instinctive :

« C’est un vice caché! »

Peut-être.

Mais un problème découvert après l’achat n’est pas automatiquement un vice caché.

Au Québec, la notion de vice caché découle principalement de la garantie légale de qualité prévue au Code civil du Québec. Pour qu’un défaut puisse donner ouverture à cette garantie, plusieurs éléments doivent être considérés.

Dans ce Dossier #006 des Enquêtes immobilières, voyons comment mieux comprendre cette expression que l’on utilise parfois un peu trop rapidement.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

L’article 1726 du Code civil du Québec prévoit essentiellement que le vendeur doit garantir l’acheteur contre les vices qui existaient lors de la vente et qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui en diminuent tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté — ou n’aurait pas payé aussi cher — s’il les avait connus.

Le vendeur n’est toutefois pas tenu de garantir un vice déjà connu de l’acheteur ni un vice apparent qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater.

On peut donc retenir quatre grandes questions :

Le problème était-il caché? Était-il suffisamment grave? Existait-il au moment de la vente? Était-il inconnu de l’acheteur?

Le mot « caché », à lui seul, ne suffit donc pas.

Quels sont les principaux critères d’un vice caché?

Pour vulgariser la notion, examinons ces quatre questions séparément.

1. Le vice était-il caché?

Le problème ne devait pas être apparent pour un acheteur prudent et diligent. La loi ne demande pas à l’acheteur d’être lui-même un expert en bâtiment, mais elle tient compte de ce qu’il pouvait raisonnablement constater.

2. Le vice était-il suffisamment grave?

Une petite imperfection ou un problème mineur ne devient pas automatiquement un vice caché. Le défaut doit être suffisamment important pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer l’utilité au point où, s’il l’avait connu, l’acheteur n’aurait pas acheté ou aurait offert un prix inférieur.

3. Le vice existait-il au moment de la vente?

C’est un élément fondamental. Le problème — ou sa cause — doit être antérieur à la vente. Un événement qui survient uniquement après la transaction ne devient pas un vice caché simplement parce que l’acheteur ne pouvait pas le prévoir.

4. Le vice était-il inconnu de l’acheteur?

Un acheteur qui connaissait déjà le problème ne peut normalement pas ensuite prétendre qu’il s’agissait, à son égard, d’un vice caché.

Voilà pourquoi chaque situation doit être analysée selon ses faits particuliers.

Un problème découvert après l’achat est-il automatiquement un vice caché?

Non.

La date à laquelle un problème se manifeste et la date à laquelle sa cause est apparue sont deux choses différentes.

Imaginons qu’une importante infiltration d’eau survienne six mois après l’achat d’une maison.

Si une expertise permet d’établir que sa cause existait déjà au moment de la vente, la garantie de qualité pourrait potentiellement entrer en jeu, si les autres critères sont également présents.

À l’inverse, si le problème résulte d’un événement entièrement nouveau survenu après la transaction, la situation est différente.

L’OACIQ rappelle d'ailleurs que le fait qu'un vice ne se manifeste qu'après la vente n'élimine pas, à lui seul, la garantie de qualité.

C’est donc l’origine du problème et la preuve disponible qui deviennent importantes.

Une fissure visible peut-elle être un vice caché?

Prenons un autre exemple.

Lors de la visite d’une propriété, une fissure importante est clairement visible sur la fondation.

L’acheteur la voit, mais décide de ne pas poser davantage de questions et de ne pas faire de vérification supplémentaire.

Après l’achat, il découvre que la situation est plus importante qu’il ne le croyait.

Peut-on automatiquement conclure à un vice caché?

Non.

Un indice visible peut parfois soulever un devoir de pousser les vérifications plus loin. L’OACIQ rappelle que l’acheteur doit agir avec sérieux et prudence et qu’il ne doit pas ignorer des signes pouvant justifier des vérifications supplémentaires.

Encore une fois, tout dépend des faits.

L’usure normale est-elle un vice caché?

Pas automatiquement.

Une toiture de 25 ans, un chauffe-eau vieillissant ou une composante mécanique qui approche de sa durée de vie normale ne devient pas nécessairement un vice caché simplement parce qu’elle doit être remplacée après l’achat.

L’âge de la propriété, celui de ses composantes, leur état apparent, les informations fournies avant la transaction et les vérifications effectuées doivent être considérés.

Acheter une maison usagée ne signifie pas acheter une maison neuve.

Il faut donc distinguer un défaut juridiquement susceptible de relever de la garantie de qualité du vieillissement ou de l’entretien normal d’un immeuble.

Une inspection préachat élimine-t-elle le risque de vice caché?

Non.

Une inspection préachat est extrêmement utile, mais elle n’est pas une garantie contre tous les problèmes futurs.

L’OACIQ indique que l’inspecteur évalue les éléments visibles du bâtiment, notamment la structure, la toiture, la plomberie et l’installation électrique.

Les normes de pratique de l’inspection préachat précisent également qu’une inspection est visuelle, qu’elle n’est pas techniquement exhaustive et qu’elle ne comporte pas de méthodes destructives permettant, par exemple, d’aller voir systématiquement à l’intérieur des murs ou des plafonds.

Un inspecteur peut toutefois identifier des indices, recommander des vérifications supplémentaires et aider l’acheteur à prendre une décision plus éclairée.

Autrement dit :

L’inspection ne garantit pas qu’aucun vice caché n’existe.

Mais elle demeure une étape importante dans la démarche d’un acheteur prudent et diligent.

Le vendeur doit-il avoir connu le vice?

C’est une question qui revient constamment.

Non, pas nécessairement.

Dans une vente bénéficiant de la garantie légale de qualité, le vendeur peut être tenu à la garantie même s’il ignorait lui-même l’existence du vice. L’OACIQ précise que l’ignorance du vice par le vendeur ne diminue pas, en soi, la garantie.

Par contre, si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer, la situation peut avoir des conséquences supplémentaires. L’article 1728 du Code civil prévoit notamment, dans ces circonstances, la réparation du préjudice subi par l’acheteur, en plus de la restitution du prix dans le cadre prévu par cet article.

Et lorsqu’on parle plutôt d’une information volontairement cachée ou déformée pour influencer le consentement de l’acheteur, on peut aussi entrer dans une autre notion que nous avons déjà abordée dans les Enquêtes immobilières : le dol.

Qui décide si un problème est réellement un vice caché?

Ni l’acheteur, ni le vendeur, ni le courtier ne peut simplement déclarer :

« C’est officiellement un vice caché. »

Lorsqu’il y a désaccord, il faut analyser les faits et la preuve.

Des photos, des vidéos, le rapport d’inspection préachat, une expertise professionnelle, les Déclarations du vendeur, l’historique de l’immeuble et certaines communications entre les parties peuvent notamment devenir pertinents.

Dans certaines situations, une expertise spécialisée peut être nécessaire pour déterminer la nature du problème, sa gravité et surtout depuis quand sa cause existe.

Si les parties ne réussissent pas à s’entendre, l’analyse de professionnels du droit et, ultimement, celle du tribunal peuvent être nécessaires.

C’est pourquoi j’aime résumer cette partie de l’enquête ainsi :

Les faits + la preuve comptent.

Que faire lorsqu’on découvre un problème après l’achat?

Il y a ici un élément très important que je n’ai volontairement pas développé dans la courte vidéo.

Le Code civil prévoit que l’acheteur qui constate que son bien est atteint d’un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable suivant sa découverte. Lorsque le vice apparaît graduellement, le délai commence à partir du moment où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Donc, lorsqu’un problème sérieux est découvert, improviser les prochaines étapes n’est généralement pas la meilleure approche.

Il peut être prudent de documenter la situation, de conserver les preuves disponibles et d’obtenir rapidement les conseils du professionnel approprié avant d’entreprendre des travaux importants, sauf évidemment lorsqu’une intervention urgente est nécessaire pour éviter une aggravation des dommages.

Le courtier peut aider à retrouver certains documents liés à la transaction et orienter son client, mais il ne remplace pas l’avocat ou le professionnel appelé à déterminer la marche à suivre dans un litige.

Et si la propriété a été achetée sans garantie légale de qualité?

Voilà une nuance majeure.

La garantie légale de qualité peut être diminuée ou exclue par convention. Une vente « sans garantie légale de qualité » modifie donc considérablement les protections de l’acheteur.

Et une clause complète « aux risques et périls de l’acheteur » peut avoir des conséquences encore plus importantes. L’OACIQ souligne que ces clauses doivent être expliquées avec soin et qu'une inspection plus poussée devient particulièrement importante lorsqu'une propriété est achetée sans garantie de qualité.

Cela mérite une enquête à lui seul.

Et justement…

ce sera notre Dossier #007.

Que faut-il retenir sur les vices cachés?

La meilleure façon de résumer ce dossier est probablement la plus simple :

Un problème caché n’est pas automatiquement un vice caché.

Pour qu’un problème puisse relever de la garantie légale de qualité, plusieurs éléments doivent être analysés : son caractère caché, sa gravité, son existence au moment de la vente, la connaissance qu’en avait l’acheteur et les circonstances entourant la transaction.

L’inspection préachat joue également un rôle important, mais elle ne permet pas de voir l’invisible.

Et lorsqu’un problème est découvert après une transaction, les faits, les documents et la preuve deviennent essentiels.

🔎 Dossier #006 : résolu.

Prochaine enquête : Acheter sans garantie légale de qualité : qu’est-ce que ça change vraiment?