Qu’est-ce que la garantie du droit de propriété?

Qu’est-ce que la garantie du droit de propriété en immobilier au Québec?

Lorsqu’on parle de garantie légale en immobilier, beaucoup de gens pensent immédiatement aux vices cachés.

Pourtant, la garantie légale comporte deux grands volets : la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les inscrire expressément au contrat de vente.

Dans ce Dossier #004 des Enquêtes immobilières, attardons-nous au premier volet.

Parce qu’acheter une propriété, ce n’est pas seulement acheter une maison et un terrain.

C’est aussi acquérir un ensemble de droits… avec leurs limites.

Qu’est-ce que la garantie du droit de propriété?

La garantie du droit de propriété vise essentiellement à protéger le droit que l’acheteur acquiert sur le bien, plutôt que l’état physique du bâtiment.

Le Code civil du Québec prévoit notamment que le vendeur doit garantir que le bien est libre des droits qui n’ont pas été déclarés. Il doit également le libérer des hypothèques qui le grèvent, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette garantie par celles-ci.

L’OACIQ résume cette garantie autour de quatre grands éléments : les droits affectant le bien, les hypothèques, les empiètements et certaines limitations de droit public.

C’est très différent d’une fissure dans une fondation, d’une infiltration d’eau ou d’un problème de toiture.

Ces derniers nous amènent plutôt vers la garantie de qualité, dont nous parlerons dans le prochain dossier.

Être propriétaire signifie-t-il qu’on peut faire tout ce qu’on veut?

Non.

Et c’est probablement l’idée la plus importante à retenir de cet article.

L’article 947 du Code civil du Québec définit la propriété comme le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, mais ajoute une nuance essentielle : ce droit s’exerce sous réserve des limites et des conditions fixées par la loi.

Autrement dit, vous pouvez parfaitement être propriétaire d’un terrain sans nécessairement pouvoir y réaliser tous les projets que vous aviez imaginés.

C’est là que les vérifications effectuées avant l’achat prennent toute leur importance.

Quels droits peuvent affecter une propriété?

Une propriété peut notamment être affectée par certains droits consentis à d’autres personnes.

La servitude en est un exemple fréquent.

Imaginez qu’une servitude de passage permette à un voisin de circuler sur une partie de votre terrain. Vous demeurez propriétaire de cette partie du terrain, mais votre droit de l’utiliser doit composer avec le droit accordé au bénéficiaire de la servitude.

Voilà pourquoi il ne suffit pas de regarder la superficie d’un terrain sur une fiche descriptive.

Il faut aussi comprendre les droits qui peuvent l’affecter.

L’article 1723 prévoit justement que le vendeur doit garantir que le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente.

Qu’arrive-t-il aux hypothèques du vendeur?

Une hypothèque inscrite contre un immeuble ne disparaît pas simplement parce que celui-ci change de propriétaire.

Le Code civil prévoit que le vendeur doit purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même lorsqu’elles ont été déclarées ou inscrites, sauf lorsque l’acheteur assume la dette garantie par l’hypothèque.

Dans une transaction immobilière traditionnelle, le notaire joue évidemment un rôle essentiel dans les vérifications relatives au titre et dans le processus permettant que les radiations nécessaires soient effectuées.

C’est un autre bon exemple de la différence entre acheter le bâtiment et acquérir juridiquement les droits sur l’immeuble.

Qu’est-ce qu’un empiètement?

Un empiètement survient lorsqu’une construction, un ouvrage ou une utilisation déborde sur la propriété d’autrui.

Pensons, par exemple, à une clôture, un cabanon ou une partie d’une construction qui se trouverait au-delà de la limite réelle du terrain.

Le Code civil prévoit que le vendeur garantit l’acheteur contre tout empiètement qu’il exerce lui-même, sauf s’il l’a déclaré lors de la vente. Cette garantie vise aussi l’empiètement d’un tiers qui aurait commencé avant la vente et dont le vendeur avait connaissance.

Encore ici, les faits précis sont importants.

Tous les empiètements n’ont pas nécessairement les mêmes conséquences et une situation particulière peut nécessiter l’intervention d’un notaire, d’un arpenteur-géomètre ou d’un autre professionnel.

Qu’est-ce qu’une limitation de droit public?

C’est probablement l’aspect le moins connu du grand public.

Certaines règles provenant des autorités publiques peuvent limiter l’utilisation d’un immeuble. L’OACIQ donne notamment comme exemples certaines règles liées au zonage municipal, à la protection du territoire agricole et au patrimoine culturel.

L’article 1725 du Code civil prévoit que le vendeur garantit l’acheteur contre certaines violations aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Cette garantie comporte toutefois des exceptions importantes, notamment lorsque la limitation a été dénoncée à l’acheteur, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu la découvrir en raison de la nature, de la situation et de l’utilisation des lieux ou lorsqu’elle a fait l’objet d’une inscription au Bureau de la publicité foncière.

Voilà pourquoi il serait trop simpliste de dire :

« Il existe une restriction, donc le vendeur est automatiquement responsable. »

Ce n’est pas ainsi que le mécanisme fonctionne.

Un exemple : puis-je construire un garage sur mon terrain?

Prenons l’exemple utilisé dans ma vidéo.

Vous visitez une propriété avec un immense terrain.

Pendant la visite, vous vous imaginez déjà votre futur garage détaché :

« Parfait! Je vais le construire juste ici. »

Vous achetez la propriété et en devenez officiellement propriétaire.

Mais votre projet est-il automatiquement réalisable?

Pas nécessairement.

Une servitude pourrait affecter l’endroit envisagé. Une réglementation municipale pourrait imposer certaines contraintes. Une autre limitation applicable à l’immeuble pourrait également avoir une incidence sur votre projet.

Vous possédez bel et bien le terrain.

Mais votre droit de l’utiliser peut avoir des limites.

Et surtout, toutes les limitations possibles ne constituent pas automatiquement un problème relevant de la garantie du vendeur. La nature de la limitation, ce qui a été déclaré, ce qui était vérifiable et les circonstances particulières de la transaction doivent être considérés.

Pourquoi le projet de l’acheteur est-il important?

Parce qu’en immobilier, il ne suffit pas toujours de demander :

« Est-ce que cette maison me convient aujourd’hui? »

Il faut aussi demander :

« Qu’est-ce que je veux faire avec cette propriété? »

Construire un garage?

Ajouter un logement?

Installer une piscine?

Faire un agrandissement?

Exploiter une activité particulière?

Modifier l’usage de l’immeuble?

Selon le projet, les vérifications pertinentes ne seront pas nécessairement les mêmes.

C’est pourquoi un projet immobilier devrait être analysé comme un ensemble : la propriété, les droits qui l’affectent et l’utilisation que l’acheteur souhaite en faire.

Quel est le rôle du courtier immobilier?

Le rôle du courtier n’est pas de remplacer le notaire, l’arpenteur-géomètre, l’avocat, l’inspecteur ou la municipalité.

Il consiste notamment à questionner, vérifier, informer et conseiller dans les limites de son champ de compétence, puis à diriger son client vers le bon professionnel lorsqu’une vérification spécialisée devient nécessaire.

L’OACIQ impose d’ailleurs aux courtiers des obligations de vérification, d’information et de conseil, notamment concernant les limitations pouvant affecter le droit de propriété.

Pour moi, une question toute simple peut parfois faire une grande différence :

« Qu’avez-vous l’intention de faire avec cette propriété? »

La réponse peut orienter plusieurs vérifications avant même de rédiger une promesse d’achat.

Peut-on acheter sans garantie du droit de propriété?

La garantie légale peut, dans certaines circonstances, être augmentée, diminuée ou exclue par convention.

Cependant, l’OACIQ souligne qu’il est beaucoup plus fréquent de voir une exclusion de la garantie de qualité et que, sauf rares exceptions, l’exclusion de la garantie du droit de propriété n’est pas recommandée.

C’est une distinction particulièrement importante lorsqu’une propriété est annoncée comme étant vendue « sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ».

Il ne faut pas automatiquement comprendre cette formulation comme signifiant :

« Aucune garantie de quelque nature que ce soit. »

Il faut lire attentivement la clause applicable et comprendre exactement quelle garantie est exclue.

Quelle est la différence entre la garantie de propriété et la garantie de qualité?

On peut la résumer très simplement :

La garantie du droit de propriété concerne principalement les droits que vous acquérez.

La garantie de qualité concerne principalement certains défauts affectant le bien.

Le Code civil les traite d’ailleurs dans deux sections distinctes : les articles 1723 à 1725 portent sur la garantie du droit de propriété, tandis que la garantie de qualité commence à l’article 1726.

C’est cette deuxième garantie qui nous mènera éventuellement à une notion beaucoup plus connue : le vice caché.

Mais avant de parler de vice caché, il faut comprendre ce que la garantie de qualité protège réellement.

Ce sera justement notre prochaine enquête.

Que faut-il retenir de la garantie du droit de propriété?

Si vous ne retenez qu’une seule phrase de ce dossier, retenez celle-ci :

Acheter un immeuble, c’est aussi acquérir un ensemble de droits… avec leurs limites.

Être propriétaire ne signifie donc pas nécessairement être libre de réaliser n’importe quel projet.

Avant d’acheter, il est important de comprendre ce que vous achetez, quels droits affectent l’immeuble et si votre projet est compatible avec les caractéristiques et les limitations applicables à la propriété.

C’est là que les vérifications diligentes prennent tout leur sens.

🔎 Dossier #004 : résolu.

Prochaine enquête : Qu’est-ce que la garantie légale de qualité?