Qu’est-ce que la garantie légale de qualité en immobilier au Québec?

Qu’est-ce que la garantie légale de qualité en immobilier au Québec?

Lorsqu’on achète une maison ou un condo au Québec, on entend régulièrement parler de garantie légale, de vente sans garantie légale et, bien sûr, de vice caché.

Ces expressions sont souvent utilisées comme si elles voulaient toutes dire la même chose.

Ce n’est pas le cas.

La garantie légale comporte notamment deux grands volets : la garantie du droit de propriété, dont nous avons parlé dans le dossier précédent, et la garantie de qualité. Cette dernière concerne essentiellement certains défauts qui peuvent affecter le bien lui-même.

Et il y a une idée importante à comprendre dès le départ :

Un problème découvert après l’achat n’est pas automatiquement un vice caché.

Voyons pourquoi.

Qu’est-ce que la garantie légale de qualité?

La garantie légale de qualité protège l’acheteur contre certains vices qui existaient au moment de la vente et qui sont suffisamment importants pour rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuer tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté — ou n’aurait pas payé aussi cher — s’il les avait connus.

C’est essentiellement ce que prévoit l’article 1726 du Code civil du Québec.

Mais tous les problèmes découverts dans une propriété ne répondent pas nécessairement à cette définition.

C’est là que les nuances deviennent importantes.

Quels critères faut-il considérer?

Pour comprendre la garantie de qualité, quatre grandes questions permettent déjà de mieux analyser une situation.

Le problème était-il suffisamment important? Un défaut mineur ou une simple imperfection ne suffit pas nécessairement. Le vice doit avoir un impact suffisamment sérieux sur l’usage ou l’utilité du bien.

Le problème existait-il au moment de la vente? Un problème qui apparaît plusieurs années plus tard à cause d’un événement nouveau, d’un manque d’entretien ou simplement du vieillissement normal d’une composante n’est pas automatiquement couvert par la garantie de qualité.

Le problème était-il apparent? Le vendeur n’est pas tenu de garantir un vice qu’un acheteur prudent et diligent pouvait constater.

L’acheteur connaissait-il déjà le problème? Un défaut connu de l’acheteur n’est évidemment plus « caché » au sens de cette garantie.

Ces questions montrent pourquoi il peut être risqué de conclure trop rapidement :

« J’ai trouvé un problème après l’achat, donc j’ai un vice caché. »

Ce n’est pas aussi simple.

Un problème découvert après l’achat est-il automatiquement un vice caché?

Non.

Prenons un exemple très concret.

Vous achetez une maison. Vous la visitez, vous consultez les documents disponibles et vous faites vos vérifications.

Six mois après la transaction, une importante infiltration d’eau apparaît au sous-sol.

En ouvrant un mur, vous découvrez des dommages qui n’étaient pas visibles lors de vos visites.

La première réaction pourrait être :

« C’est un vice caché! »

Peut-être.

Mais avant d’en arriver à cette conclusion, plusieurs questions devront être examinées.

La cause de l’infiltration existait-elle déjà au moment de la vente? Le problème était-il décelable? Certains indices auraient-ils dû attirer l’attention d’un acheteur prudent et diligent? Quelle est la gravité réelle du problème? L’acheteur en avait-il été informé?

Les faits et la preuve deviennent alors essentiels.

L’OACIQ rappelle d’ailleurs qu’un vice doit notamment avoir existé au moment de l’achat, ne pas avoir été apparent et être suffisamment grave pour que l’acheteur n’aurait probablement pas acheté ou aurait offert un prix inférieur s’il l’avait connu.

Le vendeur doit-il connaître le vice pour être responsable?

Voici une notion qui surprend souvent :

Pas nécessairement.

Dans une vente bénéficiant de la garantie légale de qualité, le simple fait que le vendeur ignorait lui-même l’existence du vice ne fait pas disparaître la garantie.

Autrement dit, un vendeur pourrait, selon les circonstances, être tenu à la garantie même s’il était de bonne foi et ignorait réellement le problème. L’OACIQ le précise expressément dans ses explications sur la garantie de qualité.

C’est important, parce qu’on entend régulièrement :

« Je ne le savais pas, donc je ne peux pas être responsable. »

En matière de garantie de qualité, cette affirmation est trop simple.

Et si le vendeur connaissait le problème?

La situation devient différente.

La connaissance du vice par le vendeur peut avoir des conséquences sur l’étendue de sa responsabilité et les dommages pouvant être réclamés. L’OACIQ explique que lorsque le vendeur connaissait le vice, sa responsabilité peut s’étendre au-delà de la diminution de valeur du bien.

Et si on entre dans une situation où une information importante aurait volontairement été cachée ou déformée pour influencer la décision de l’acheteur, d’autres notions juridiques peuvent également entrer en jeu.

C’est justement pour cette raison que j’ai consacré le Dossier #003 des Enquêtes immobilières au dol.

Les mêmes faits peuvent parfois soulever plusieurs questions juridiques différentes.

Ce n’est donc pas au courtier de décider qu’il y a vice caché, dol ou responsabilité juridique.

Cette analyse appartient ultimement aux professionnels compétents et, lorsqu’un litige persiste, au tribunal.

Quelle est l’importance de l’inspection préachat?

L’inspection préachat demeure une étape importante dans le processus d’achat.

Pourquoi?

Parce que la loi fait notamment référence au vice qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater.

Cela ne signifie pas qu’une inspection garantit qu’aucun problème ne sera découvert après la transaction.

Un inspecteur ne peut pas ouvrir tous les murs, démonter toutes les composantes ou voir ce qui est réellement inaccessible.

Mais une inspection peut permettre d’identifier des signes visibles, de soulever des questions et, lorsque nécessaire, de recommander une vérification supplémentaire par un spécialiste.

L’OACIQ insiste d’ailleurs sur l’importance de l’inspection et rappelle que le cadre juridique exige de l’acheteur qu’il agisse avec sérieux et prudence afin de réaliser un achat éclairé.

Qu’est-ce qu’un acheteur prudent et diligent?

L’expression revient souvent lorsqu’on parle de vice caché.

Elle ne signifie pas qu’un acheteur doit devenir ingénieur, inspecteur ou expert en bâtiment avant d’acheter une maison.

Elle signifie cependant qu’il ne devrait pas ignorer des indices évidents.

Une fissure importante, une odeur inhabituelle, des traces d’humidité ou une information préoccupante contenue dans un document peuvent justifier des questions ou des vérifications supplémentaires.

L’acheteur doit donc participer activement à sa propre diligence.

Et le courtier qui le représente peut justement l’aider à identifier les éléments qui méritent d’être approfondis et à recommander l’intervention du professionnel approprié.

Quel est le rôle des Déclarations du vendeur?

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble joue un rôle important dans une transaction immobilière résidentielle réalisée avec un courtier.

Il permet notamment de documenter les informations connues du vendeur concernant son immeuble et certains événements qui ont pu l’affecter.

Il ne constitue cependant pas une garantie qu’aucun problème inconnu n’existe.

Un vendeur peut réellement ignorer un défaut.

Inversement, l’information contenue dans les déclarations peut parfois inciter l’acheteur, son courtier ou son inspecteur à approfondir une question particulière.

L’OACIQ décrit d'ailleurs les déclarations du vendeur comme un outil important pour les deux parties et rappelle que le vendeur doit les remplir de bonne foi et au meilleur de sa connaissance.

Peut-on vendre une propriété sans garantie légale de qualité?

Oui.

La garantie légale peut notamment être augmentée, diminuée ou exclue par convention entre les parties.

On rencontre fréquemment cette situation dans certaines ventes de succession, reprises de finance ou lorsque le vendeur dispose d’une connaissance limitée de l’historique de l’immeuble.

Mais l’expression « sans garantie légale » mérite une attention particulière.

Les conséquences peuvent être importantes pour l’acheteur, et la formulation exacte de la clause compte énormément.

L’OACIQ souligne notamment qu’une exclusion complète « aux risques et périls de l’acheteur » peut avoir des conséquences allant au-delà du seul recours contre le vendeur immédiat, notamment quant aux garanties provenant de propriétaires antérieurs.

Ce n’est donc pas une petite phrase administrative au bas d’une promesse d’achat.

Elle mérite d’être comprise avant de s’engager.

Une vente sans garantie légale permet-elle au vendeur de tout cacher?

Non.

Mais ici encore, il faut éviter les raccourcis.

Les conséquences d’une exclusion de garantie dépendent notamment de la formulation utilisée, du statut du vendeur, de ce qu’il savait, de ce qu’il a déclaré et, dans certaines circonstances, de la question du dol.

L’OACIQ a d’ailleurs mis à jour ses explications à la suite de décisions judiciaires concernant les ventes effectuées « aux risques et périls de l’acheteur ».

Voilà pourquoi une situation litigieuse mérite une véritable analyse juridique plutôt qu’une conclusion tirée simplement de l’expression « sans garantie légale ».

Quelle est la différence entre garantie de qualité et vice caché?

Les deux notions sont intimement liées, mais je préfère ne pas les présenter comme de parfaits synonymes.

La garantie légale de qualité est le régime de protection prévu notamment par l’article 1726 du Code civil.

Le vice caché est le défaut répondant aux conditions prévues par ce régime : notamment son existence lors de la vente, son caractère caché et sa gravité, tout en tenant compte de ce que connaissait l’acheteur et de ce qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater.

Et c’est précisément là que commencera notre prochaine enquête.

Parce qu'après avoir compris la garantie de qualité, nous pouvons maintenant nous attaquer à une question beaucoup plus concrète :

Qu’est-ce qu’un vice caché… et surtout, qu’est-ce qui n’en est PAS un?

Que faut-il retenir de la garantie légale de qualité?

La garantie légale de qualité ne signifie pas qu’un immeuble sera parfait ni qu’aucun problème ne surviendra après l’achat.

Elle vise certains défauts répondant à des critères précis.

Le problème doit notamment être suffisamment sérieux, avoir existé lors de la vente et ne pas être un défaut connu de l’acheteur ou apparent pour un acheteur prudent et diligent.

Et surtout :

Le fait qu’un problème soit découvert après la transaction ne suffit pas, à lui seul, pour conclure à un vice caché.

Il faut examiner les faits.

🔎 Dossier #005 : résolu.

Prochaine enquête : Qu’est-ce qu’un vice caché… et qu’est-ce qui n’en est pas un?