Qu’est-ce que le dol en immobilier et quelle est la différence avec un vice caché?

Qu’est-ce que le dol en immobilier et quelle est la différence avec un vice caché?

Lorsqu’un problème important est découvert après l’achat d’une propriété, un terme revient presque automatiquement : vice caché.

Pourtant, ce n’est pas toujours aussi simple.

Dans certaines situations, la question ne concerne pas seulement un défaut affectant l’immeuble. Elle peut aussi concerner l’information transmise à l’acheteur avant la transaction et la façon dont celle-ci a influencé sa décision d’acheter.

C’est ici qu’entre en jeu une autre notion juridique : le dol.

Alors, qu’est-ce que le dol en immobilier? Quelle est la différence entre un dol et un vice caché? Et est-ce qu’une même situation peut soulever les deux questions?

C’est le sujet du Dossier #003 des Enquêtes immobilières de François. 🔎

Qu’est-ce que le dol en immobilier?

En termes simples, le dol concerne le consentement d’une personne au moment de conclure un contrat.

L’article 1401 du Code civil du Québec prévoit que lorsqu’une erreur est provoquée par le dol de l’autre partie, le consentement peut être vicié si, sans cette erreur, la personne n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le Code précise également que le dol peut résulter du silence ou d’une réticence.

Autrement dit, en immobilier, une bonne façon de vulgariser le principe consiste à se poser cette question :

Si l’acheteur avait connu la vérité, aurait-il quand même acheté la propriété? Et si oui, l’aurait-il achetée au même prix et aux mêmes conditions?

C’est là que la notion de consentement prend toute son importance.

Le dol signifie-t-il nécessairement qu’un vendeur a menti?

Non.

Le mensonge est évidemment une situation facile à comprendre. Un vendeur connaît un problème important, l’acheteur lui pose directement une question et le vendeur donne volontairement une réponse qu’il sait fausse.

Mais le Code civil va plus loin : le dol peut également résulter du silence ou d’une réticence.

C’est une nuance importante.

Il ne suffit toutefois pas de constater qu’une information n’a pas été communiquée pour conclure automatiquement qu’il y a eu dol. L’analyse juridique dépend notamment des circonstances, de l’importance de l’information, de son effet sur le consentement et de la preuve disponible. La doctrine juridique souligne notamment la nécessité d’une erreur déterminante et d’une intention de tromper.

C’est pourquoi il faut être extrêmement prudent avant d’accuser quelqu’un de dol.

Ce n’est pas au courtier immobilier de rendre ce verdict.

Quelle est la différence entre le dol et un vice caché?

Voilà probablement la partie la plus importante de cette enquête.

Pour vulgariser énormément :

Le vice caché nous amène principalement à regarder le problème qui affecte le bien.

Le dol nous amène principalement à regarder le consentement et le comportement ayant mené à la transaction.

Ce sont deux concepts juridiques différents.

La garantie légale de qualité prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec concerne notamment les vices cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas payé un prix aussi élevé, s’il les avait connus. Le vendeur n’est toutefois pas tenu de garantir un vice connu de l’acheteur ni un vice apparent.

Le dol, lui, relève des règles entourant le consentement au contrat.

Voilà pourquoi un problème caché et une information volontairement cachée ne sont pas nécessairement la même chose.

Est-ce qu’une situation peut être à la fois un vice caché et soulever la question du dol?

Oui, selon les faits, les deux notions peuvent se retrouver dans un même litige.

Les tribunaux québécois sont régulièrement appelés à analyser des dossiers immobiliers où sont invoqués à la fois les vices cachés, le dol et la garantie légale de qualité.

Prenons un exemple fictif.

Un propriétaire sait que son sous-sol a subi plusieurs infiltrations d’eau.

Avant de mettre sa propriété en vente, certaines réparations esthétiques sont effectuées.

Pendant les démarches d’achat, l’acheteur pose directement une question concernant les infiltrations d’eau et obtient comme réponse qu’il n’y en a jamais eu.

Quelques mois après l’achat, une infiltration importante survient et certains éléments permettent à l’acheteur de découvrir l’historique du problème.

Vice caché? Dol? Les deux? Ni l’un ni l’autre?

Impossible de répondre uniquement avec ces quelques informations.

Il faudrait notamment examiner la nature du problème, son historique, ce que le vendeur savait réellement, ce qui a été déclaré, les questions posées, les documents remis, les vérifications de l’acheteur, la preuve disponible et plusieurs autres circonstances.

C’est exactement pourquoi un dossier juridique ne devrait pas être tranché à partir de quelques phrases sur les réseaux sociaux.

Pourquoi la notion de consentement est-elle si importante?

Parce qu’un contrat repose notamment sur un consentement libre et éclairé. Le Code civil prévoit que le consentement peut être vicié notamment par l’erreur, et ses dispositions précisent les règles applicables lorsque cette erreur est provoquée par le dol.

Prenons deux acheteurs devant exactement la même information.

Le premier pourrait répondre :

« Je l’aurais achetée quand même au même prix. »

Le second pourrait dire :

« Jamais je n’aurais acheté cette propriété si j’avais su. »

Un troisième pourrait dire :

« Je l’aurais achetée, mais certainement pas à ce prix-là. »

C’est notamment cette influence sur la décision de contracter ou sur les conditions auxquelles la personne aurait contracté que vise l’article 1401.

Un vendeur doit-il absolument tout déclarer?

Cette question est plus complexe qu’un simple oui ou non.

Un vendeur ne peut évidemment pas déclarer quelque chose qu’il ignore. Et toutes les informations relatives à une propriété n’ont pas nécessairement la même importance juridique.

C’est justement pourquoi les mots « le vendeur savait » deviennent souvent extrêmement importants lorsqu’un litige survient.

Il peut alors être nécessaire de déterminer ce que le vendeur connaissait réellement, depuis quand il le savait, ce qui avait été fait auparavant, ce qui avait été communiqué à l’acheteur et si l’information aurait influencé sa décision.

Cette analyse relève des faits et de la preuve.

Et si la propriété est vendue sans garantie légale?

Voici une distinction particulièrement intéressante.

Une vente sans garantie légale ne signifie pas nécessairement qu’un vendeur peut volontairement tromper un acheteur.

Le Code civil permet aux parties de modifier ou d’exclure certains effets de la garantie légale, mais précise notamment qu’un vendeur ne peut se dégager de ses faits personnels. Il prévoit également des règles particulières lorsque le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer certains vices.

Par ailleurs, le dol appartient au régime général du consentement au contrat.

C’est donc une autre raison pour laquelle il ne faut pas mélanger automatiquement garantie légale, vice caché, vente aux risques et périls et dol.

Ces notions peuvent se croiser, mais elles ne signifient pas la même chose.

Et nous allons justement revenir sur cette question dans les prochaines Enquêtes immobilières.

Quel peut être le recours lorsqu’il y a réellement dol?

Lorsqu’un tribunal conclut que le consentement a été vicié, les conséquences peuvent être importantes.

Le Code civil prévoit notamment que la personne dont le consentement est vicié peut demander la nullité du contrat. Dans certaines situations de dol, des dommages-intérêts peuvent également être réclamés ou, si la personne préfère maintenir le contrat, une réduction de son obligation peut être demandée.

Encore une fois, le recours approprié dépend de la situation.

Lorsqu’un acheteur ou un vendeur croit réellement être confronté à un cas de dol, il s’agit d’une question juridique qui mérite l’intervention d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.

Le rôle du courtier est différent.

Quel est le rôle du courtier immobilier dans tout ça?

Le courtier n’est ni juge, ni avocat, ni expert en bâtiment.

Son travail consiste notamment à poser des questions, recueillir et analyser l’information disponible, relever certaines incohérences, conseiller son client dans le cadre de ses compétences et recommander l’intervention du professionnel approprié lorsque la situation l’exige.

Et c’est une distinction importante.

Lorsqu’un élément semble inhabituel, la bonne réaction n’est pas nécessairement de conclure immédiatement :

« Il y a un vice caché. »

Encore moins :

« Il y a eu dol. »

La bonne réaction peut plutôt être :

« Il y a quelque chose ici qui mérite d’être vérifié davantage. »

Cette nuance fait partie de la vérification diligente entourant une transaction immobilière.

Dol ou vice caché : pourquoi l’interprétation peut-elle devenir complexe?

Deux personnes peuvent regarder une même situation et ne pas immédiatement tirer les mêmes conclusions.

L’acheteur connaît-il suffisamment le bâtiment pour comprendre la portée d’un indice?

Le vendeur savait-il réellement que le problème était important?

Une information donnée verbalement était-elle suffisamment claire?

Un document aurait-il dû attirer l’attention de l’acheteur?

Une anomalie était-elle visible?

Fallait-il approfondir la vérification?

Ces questions montrent pourquoi les litiges immobiliers sont souvent beaucoup plus complexes que les quelques faits racontés après coup.

Mais juridiquement, il faut conserver une distinction fondamentale :

ce n’est pas simplement l’interprétation personnelle des parties qui transforme un vice caché en dol.

Les deux régimes ont leurs propres critères et la preuve demeure déterminante.

Que faut-il retenir sur le dol en immobilier?

Trois idées permettent de résumer cette enquête :

1. Le dol concerne avant tout le consentement.

Il faut se demander si l'information ou le comportement reproché a influencé la décision de contracter ou les conditions de la transaction.

2. Le dol n'est pas nécessairement un mensonge exprimé verbalement.

Le Code civil prévoit expressément qu'il peut résulter du silence ou d'une réticence.

3. Dol et vice caché ne sont pas synonymes.

Une même situation peut éventuellement soulever les deux questions, mais elles reposent sur des fondements juridiques distincts.

Et s'il fallait résumer tout l'article en une seule phrase :

Un problème caché et une information volontairement cachée, ce n'est pas nécessairement la même chose.

Et la garantie légale de qualité dans tout ça?

C'est précisément la prochaine étape.

Nous avons parlé du consentement avec le dol.

Mais qu'arrive-t-il lorsque le problème concerne véritablement la qualité de l'immeuble vendu?

Qu'est-ce que la garantie légale de qualité?

Qu'est-ce qu'elle protège réellement?

Et surtout : qu'est-ce qu'un véritable vice caché au sens de la loi?

Ce sera la suite des Enquêtes immobilières de François. 🔎

Dossier #003 : résolu.

François Couillard

Courtier immobilier résidentiel

Via Capitale Sélect

🌐 courtierfc.ca

Cet article vise à vulgariser certaines notions immobilières et juridiques et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation doit être évaluée selon ses faits particuliers.